特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例とは
土地や建物を売ったときの税金の計算は、次のように行われます。
① 土地や建物を売った金額 ー 取得費と譲渡費用 ＝ 譲渡所得
② 譲渡所得 × 税率 ＝ 税金
住宅ローンのあるマイホームを売却したときに譲渡所得がマイナスである場合には、一定の要件を満たすものに限ってそのマイナスの金額を譲渡所得以外の所得給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができる。
また、損益通算を行っても控除しきれなかったマイナスの金額は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができる。
以上２点が今回取り上げる特例の内容です。
例で考えてみます。住宅ローンのあるマイホームを売却しました。
- 令和2年分の給与所得が500万円の人が売却した
- 譲渡所得が1,500万円のマイナスであった
このようなケースにおいて、特例を適用すると次のようになります。
特例適用後の全所得金額は500万円 – 500万円 = 0となります。
そして令和３年分には1,500万円 – 500万円 = 1,000万円分他の所得から控除できるマイナス分をあと３年間繰り越すことができます。
令和３年分の給与所得が600万円であった場合、次のようになります。
特例適用後の全所得金額は600万円 – 600万円 = 0となります。
そして令和３年分には1,000万円 – 600万円 = 400万円分他の所得から控除できるマイナス分をあと２年間繰り越すことができます。
ただし、この特例を適用するには、一定の要件を満たす必要があります。
その条件について、以下で詳しく確認していきましょう。
特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例の要件とは
１ 売却した家屋とその敷地が日本国内に所在するか
売却した家屋とその敷地土地又は土地の上に損する権利）は日本国内に所在する必要があります。
２ 贈与、出資により譲渡していないか
所有していた家屋とその敷地を贈与、出資により譲渡した場合はこの特例を適用できません。
３ 譲渡資産は家屋・敷地ともに譲渡した年の１月１日において所有期間が５年超か
平成28年の譲渡の場合は、その譲渡した家屋・敷地を平成22年12月31日以前に取得している必要があります。
４ 譲渡資産に住んでいたか
住んでいたかというのは、生活の拠点としていたか（居住の用に供していた）と言う意味で、次の点に留意してください。
- 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。
- 上記も含め、生活の拠点となる家が２以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としている家のみが特例適用の対象となる。
- 別荘等の主として趣味、娯楽、保養の目的で有する場合は特例対象外。
５ 転居した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しているか
平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に所有者が転居している場合にこの特例は適用できます。
６ 譲渡資産は家、土地共にあなたのものか
この特例は原則として居住用の家屋に適用され、その家屋の敷地は、特例の要件をクリアする家屋の敷地である場合にこの特例を適用することができます。
次の場合には注意が必要です。
売却するために家屋を取り壊した場合
売却するために家屋を取り壊してその敷地を売却した場合は、次の要件をすべて満たしている場合に限り、特例の適用を受けることができます。
- 土地等は、その家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が5年を超えるものであること。（平成28年に取り壊したのであれば、平成22年12月31日以前にその家屋を取得）
- 土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、転居の日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること。
- その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない土地等の譲渡であること
住まいの敷地の一部を区分して売却した場合
所有者が現に居住している家屋の敷地の用に供されている土地等（上記家屋を取り壊した場合の土地を含む）の一部を区分して譲渡した場合には、その敷地がその家屋の譲渡と同時に行われたものであるときは、この特例の対象となりますが、当該譲渡が当該家屋の譲渡と同時に行われたものでないときには、この特例の対象にはなりません。
家屋と所有者と敷地の所有者が異なっている場合
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