特定の居住用財産の買換えの特例の概要
この特例は租税特別措置法第36条の2で規定されており、課税の繰り延べと一般的に言われている特例で、売却した後の新たなマイホームの購入、そしてその物件の売却までを考慮に入れなければならないちょっと厄介な特例です。
わかりやすいように単純化してその内容をみていきましょう。（単純化しているので譲渡費用などを考慮していないざっくりとした計算になっています。）
購入から売却、買換えまで
まず売却するマイホームの取得費を1000万円としましょう。
それを5000万円で売却したとします。
利益は4000万円ですね。通常はこの金額に税率をかけて税金を計算します。
しかし今回は買換えの特例なので買換え資産の情報を追加します。
売却額5000万円と手持ち資金2000万円で7000万円のマイホームを新たに買いました。
この特例を適用すると
4000万円（利益）- 7000万円（買換え費用）= 0（マイナスなので利益は０）
となり、利益がないので税金が課されないことになります。
一件落着、、、とはいかず課税の繰り延べなので次の段階があります。
買換え物件を売却
今度は買い換えたマイホームをまた売った場合について考える必要があります。
買い換えたマイホームを売却した場合、その前に売却した物件の取得費を引き継ぎます。
例えば買い換えたマイホームを8000万円で売ったとしましょう。
買い換えたマイホームの取得費は7000万円でしたので、利益は
8000万円 – 7000万円 = 1000万円
となりそうですよね。
違います。その前の物件の取得費の1000万円を引き継ぐので、今回の売買の取得費は1000万円になります。つまり
8000万円 – 1000万円 = 7000万円
と買い換えた物件の利益は7000万円になるのです。
前回の売買で4000万円については課税されていませんでしたが、ここで前回の分をまとめて課税されています。それゆえに課税の繰り延べと言われるのです。
イメージはつかめましたのでしょうか。
ややこしいですよね。
適用要件もややこしいです。
それでは、覚悟してこの特例を適用するための要件を以下見ていくことにしましょう。
特定の居住用財産の買換えの特例の適用要件とは
売却した以前の住まいと新たに取得した住まいはいずれも国内に所在するものか
売却した以前の住まいと新たに取得した住まいはいずれも国内に所在するものである必要があります。
売却した物件に住んでいたか
住んでいたかというのは、生活の拠点としていたか（居住の用に供していた）と言う意味で、次の点に留意してください。
- 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。
- 上記も含め、生活の拠点となる家が２以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としている家のみが特例適用の対象となる。
- この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合は特例対象外。
- 家屋の新築期間中だけの仮住まい等一時的な目的で入居したと認められる場合は特例対象外。
- 別荘等の主として趣味、娯楽、保養の目的で有する場合は特例対象外。
売却物件の所有期間が10年超か
売却した年の１月１日において所有期間が10年を超えていない場合はこの特例を適用できません。
平成28年に売却したのであれば、平成17年12月31日以前に取得した居住用の土地建物でないと該当になりません。
転居した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しているか
平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に所有者が転居している場合にこの特例は適用できます。
売却した住まいは家、土地共にあなたのものか
この特例は原則として居住用の家屋に適用され、その家屋の敷地は、特例の要件をクリアする家屋の敷地である場合にこの特例を適用することができます。
次の場合には注意が必要です。
家屋の所有者と敷地の所有者が異なっている場合
家屋の所有者と敷地の所有者が異なっている場合、原則として敷地の所有者にはこの特例を適用することはできません。
ただし、次の要件を満たしていればこの特例を適用することができます。
1 譲渡資産の要件
- 家屋と土地等の所有期間が、譲渡した年の１月１日において10年を超えていること。
- 家屋の所有者と敷地の所有者の居住期間が10年以上であること。
- 敷地が家屋とともに譲渡されているものであること。
- 家屋にその家屋の所有者と敷地の所有者がともに居住していること。（住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡した場合は、その住まなくなった日の直前に住んでいたかで判断する）
２ 買換資産の要件
- 買換資産（新たに取得した資産）が居住のための１の家屋又は敷地であること。
- 1.の家屋又は敷地は、おおむねそれぞれの所有者の売却物件の売却収入金額の割合に応じた持分を有していること。
- 1.の家屋又は敷地は、買換資産の取得期間内に取得されているものであること。
- 1.の家屋にその家屋の所有者と敷地の所有者がともに居住の用に供する期間内に居住を開始していること。
３ その他の要件
- 譲渡した家屋と土地等の所有者は、その譲渡の時から買換資産を取得した年の翌年の12月31日までの間、親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること。
- 譲渡家屋の所有者と敷地の所有者が、ともにこの特例を適用して確定申告をしていること。
詳しくはこちらをクリックし、36の2-19を参照
売却するために家屋を取り壊した場合
売却するために家屋を取り壊してその敷地を売却した場合は、次の要件をすべて満たしている場合に限り、特例の適用を受けることができます。
- 土地等は、その家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。（平成28年に取り壊したのであれば、平成17年12月31日以前にその家屋を取得）
- 土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、転居の日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること（平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に転居）
- その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない土地等の譲渡であること
住まいの敷地の一部を区分して売却した場合
所有者が現に居住している家屋の敷地の用に供されている土地等の一部を区分して譲渡した場合には、その敷地がその家屋の譲渡と同時に行われたものであるときは、この特例の対象となりますが、当該譲渡が当該家屋の譲渡と同時に行われたものでないときには、この特例の対象にはなりません。
家屋の一部を売却して、その残った部分が機能的にみて独立した住まいと認められる場合
この場合、売却した部分についてはこの特例を適用することはできません。
詳細はこちらをクリックし、31の3-10をご覧ください。（36の2-23で準用されている）
売却した家屋に10年以上居住していたか
住んでいない期間がある場合はその期間を除き、その前後の住んでいた期間を合計して判断します。
転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、継続して住んでいたと認められます。
借家として住んでいた建物を買い取った場合は、借家の期間も居住期間に含まれます。
また、家屋の建替えのために、一時的に他の場所で起居したいた期間も居住期間に含まれます。
店舗兼住宅等の場合、居住用部分のみに適用しているか
居住用住宅と店舗等が併用されているような家屋を売却した場合は、居住用部分のみが特例の対象になります。
なお、居住用部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。
詳細はこちらをクリックし、31の3-7と31の3-8をご覧ください。（36の2-23で準用されている）
売却物件の譲渡価額は１億円以下か
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