居住用財産の軽減税率の特例の適用要件のすべて（措31条の3）｜不動産譲渡所得

居住用財産の軽減税率の特例とは

土地や建物を売ったときの税金の計算は、次のように行われます。

①　土地や建物を売った金額　ー　取得費と譲渡費用　＝　譲渡所得

②　譲渡所得　×　税率　＝　税金

マイホームを売却して利益がでた（譲渡所得がプラス）ときに、ある一定の要件をクリアしていれば、その利益に乗ずる税率が通常よりも軽減されるという特例があります。（租税特別措置法31条の3）

通常同じ条件で売却した場合に課される税率は国税１５%、住民税５%ですが、この特例を使うと6000万円までの利益に対して課される税率が国税１０%、住民税４%になります。（6000万円を超える部分は通常の国税１５%、住民税５%が課されます。）

例えば譲渡所得が3000万円であった場合、この特例を適用しない場合、税額は次の金額になります。

3,000万円 × 20% = 600万円

しかし、この特例が適用されると税額は次の金額になります。

3,000万円 × 14% = 420万円

税率が６％も軽減されるので、税額はかなり変わってきます。

このようにかなりお得な特例です。これは使わない手はありません。

この特例を適用するためにはある一定の要件をクリアしている必要があり、なんでもかんでも3000万円控除を受けれるわけではありません。

それではその要件を以下で詳しく見ていくことにしましょう。

住んでいたかというのは、生活の拠点としていたか（居住の用に供していた）と言う意味で、次の点に留意してください。

転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。
上記も含め、生活の拠点となる家が２以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としている家のみが特例適用の対象となる。
この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合は特例対象外。
家屋の新築期間中だけの仮住まい等一時的な目的で入居したと認められる場合は特例対象外。
別荘等の主として趣味、娯楽、保養の目的で有する場合は特例対象外。

売却した年の１月１日において所有期間が10年を超えていない場合はこの特例を適用できません。

平成28年に売却したのであれば、平成17年12月31日以前に取得した居住用の土地建物でないと該当になりません。

平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に所有者が転居している場合にこの特例は適用できます。

この特例は原則として居住用の家屋に適用され、その家屋の敷地は、特例の要件をクリアする家屋の敷地である場合にこの特例を適用することができます。

次の場合には注意が必要です。

家屋の所有者と敷地の所有者が異なっている場合、原則として敷地の所有者にはこの特例を適用することはできません。

ただし、その譲渡の年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであって、その家屋の所有者とその敷地の所有者が行った譲渡が次の要件を満たしていればこの特例を適用することができます。

詳細はこちらをクリックし、31の3-19をご覧ください。

売却するために家屋を取り壊してその敷地を売却した場合は、次の要件をすべて満たしている場合に限り、特例の適用を受けることができます。

土地等は、その家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。（平成28年に取り壊したのであれば、平成17年12月31日以前にその家屋を取得）
土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、転居の日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること（平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に転居）
その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない土地等の譲渡であること

詳細はこちらをクリックし、31の3-5をご覧ください。

所有者が現に居住している家屋の敷地の用に供されている土地等の一部を区分して譲渡した場合には、その敷地がその家屋の譲渡と同時に行われたものであるときは、この特例の対象となりますが、当該譲渡が当該家屋の譲渡と同時に行われたものでないときには、この特例の対象にはなりません。

詳細はこちらをクリックし、31の3-18をご覧ください。

この場合、売却した部分についてはこの特例を適用することはできません。

詳細はこちらをクリックし、31の3-10をご覧ください。

続きを読むには全力法人税のアカウントが必要です。
全力法人税にログインまたは無料登録するとこの記事の全文をお読みいただけます。