- 居住用財産の軽減税率の特例とは
- 居住用財産の軽減税率の特例の適用要件とは
- まとめ
居住用財産の軽減税率の特例とは
土地や建物を売ったときの税金の計算は、次のように行われます。
① 土地や建物を売った金額 ー 取得費と譲渡費用 ＝ 譲渡所得
② 譲渡所得 × 税率 ＝ 税金
マイホームを売却して利益がでた（譲渡所得がプラス）ときに、ある一定の要件をクリアしていれば、その利益に乗ずる税率が通常よりも軽減されるという特例があります。（租税特別措置法31条の3）
通常同じ条件で売却した場合に課される税率は国税１５%、住民税５%ですが、この特例を使うと6000万円までの利益に対して課される税率が国税１０%、住民税４%になります。（6000万円を超える部分は通常の国税１５%、住民税５%が課されます。）
例えば譲渡所得が3000万円であった場合、この特例を適用しない場合、税額は次の金額になります。
3,000万円 × 20% = 600万円
しかし、この特例が適用されると税額は次の金額になります。
3,000万円 × 14% = 420万円
税率が６％も軽減されるので、税額はかなり変わってきます。
このようにかなりお得な特例です。これは使わない手はありません。
この特例を適用するためにはある一定の要件をクリアしている必要があり、なんでもかんでも3000万円控除を受けれるわけではありません。
それではその要件を以下で詳しく見ていくことにしましょう。
居住用財産の軽減税率の特例の適用要件とは
その物件に住んでいたか
住んでいたかというのは、生活の拠点としていたか（居住の用に供していた）と言う意味で、次の点に留意してください。
- 転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。
- 上記も含め、生活の拠点となる家が２以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としている家のみが特例適用の対象となる。
- この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合は特例対象外。
- 家屋の新築期間中だけの仮住まい等一時的な目的で入居したと認められる場合は特例対象外。
- 別荘等の主として趣味、娯楽、保養の目的で有する場合は特例対象外。
所有期間が10年超か
売却した年の１月１日において所有期間が10年を超えていない場合はこの特例を適用できません。
平成28年に売却したのであれば、平成17年12月31日以前に取得した居住用の土地建物でないと該当になりません。
転居した日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しているか
平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に所有者が転居している場合にこの特例は適用できます。
売却した住まいは家、土地共にあなたのものか
この特例は原則として居住用の家屋に適用され、その家屋の敷地は、特例の要件をクリアする家屋の敷地である場合にこの特例を適用することができます。
次の場合には注意が必要です。
家屋と所有者と敷地の所有者が異なっている場合
家屋の所有者と敷地の所有者が異なっている場合、原則として敷地の所有者にはこの特例を適用することはできません。
ただし、その譲渡の年の１月１日における所有期間が10年を超えるものであって、その家屋の所有者とその敷地の所有者が行った譲渡が次の要件を満たしていればこの特例を適用することができます。
- その敷地は、その家屋とともに譲渡されているものであること。
- その家屋の所有者とその土地等の所有者とが親族関係を有し、かつ、生計を一にしていること
- その家屋は、その家屋の所有者が、その敷地の所有者とともに住んでいる家屋であること
詳細はこちらをクリックし、31の3-19をご覧ください。
売却するために家屋を取り壊した場合
売却するために家屋を取り壊してその敷地を売却した場合は、次の要件をすべて満たしている場合に限り、特例の適用を受けることができます。
- 土地等は、その家屋が取り壊された日の属する年の１月１日において所有期間が10年を超えるものであること。（平成28年に取り壊したのであれば、平成17年12月31日以前にその家屋を取得）
- 土地等の譲渡に関する契約が、その家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、転居の日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡したものであること（平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に転居）
- その家屋を取り壊した後譲渡に関する契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していない土地等の譲渡であること
詳細はこちらをクリックし、31の3-5をご覧ください。
住まいの敷地の一部を区分して売却した場合
所有者が現に居住している家屋の敷地の用に供されている土地等の一部を区分して譲渡した場合には、その敷地がその家屋の譲渡と同時に行われたものであるときは、この特例の対象となりますが、当該譲渡が当該家屋の譲渡と同時に行われたものでないときには、この特例の対象にはなりません。
詳細はこちらをクリックし、31の3-18をご覧ください。
家屋の一部を売却して、その残った部分が機能的にみて独立した住まいと認められる場合
この場合、売却した部分についてはこの特例を適用することはできません。
詳細はこちらをクリックし、31の3-10をご覧ください。
店舗兼住宅等の場合、居住用部分のみに適用しているか
居住用住宅と店舗等が併用されているような家屋を売却した場合は、居住用部分のみが特例の対象になります。
なお、居住用部分が全体の90％以上であるときは、全体を居住用に使っていたものとしてこの特例を受けることができます。
詳細はこちらをクリックし、31の3-7と31の3-8をご覧ください。
売却先（買主）は第三者か
売却先（買主）が次に該当する場合は、この特例を適用することはできません。
- 譲渡者の配偶者・直系血族（祖父母、父母、子、孫等）
- 譲渡者の1.以外の親族で譲渡者と生計を一にしている者
- 譲渡者の1.以外の親族で家屋が譲渡された後、譲渡者とその家屋に居住する者
- 譲渡者と婚姻の届出をしていないが、婚姻関係と同様の事情にある者及び婚姻関係と同様の事情にある者の親族でその者と生計を一にしている者（いわゆる内縁関係者等）
- 譲渡者から受ける金銭その他の財産によって生計を維持している者及びその者の親族でその者と生計を一にしている者（1.〜4.に該当する者を除く）
- 譲渡者、譲渡者の1.、2.及び3.に該当する親族、譲渡者の使用人及びその使用人の親族でその使用人と生計を一にしている者並びに4.及び5.に該当する者（以下これらを「同族関係者」といいます。）を判定の基礎となる株主等とした場合に次の要件に該当することとなる法人（会社以外の医療法人などを含みます。）
- ⑴ 同族関係者の有する株式の数若しくは金額又は一定の議決権の数が発行済株式の総数 若しくは総額又は一定の議決権の総数の50％超である法人
- ⑵ 同族関係者及び⑴の法人の有する株式の数若しくは金額又は一定の議決権の数が発行済株式の総数若しくは総額又は一定の議決権の総数の50％超である法人
- ⑶ 同族関係者及び⑴・⑵の法人の有する株式の数若しくは金額又は一定の議決権の数が発行済株式の総数若しくは総額又は一定の議決権の総数の50％超である法人
この特例適用年分の前年・前々年の所得税の申告で住宅借入金等特別控除の特例を適用していないか
この特例を適用する年分の前年、前々年の所得税の申告で、今回売却した住まい以外の居住用の土地建物について、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除（ローン控除）または認定住宅新築等特別税額控除の特例を適用している場合は、この特例を適用することはできません。
例）これまで住んでいた家が売れる前に、新たなマイホームを購入してそちらに住宅ローンを適用していて、年をまたいで売りに出していた前の家が売れたようなケース
この特例適用年分の所得税の申告で住宅借入金等特別控除の特例を適用していないか
この特例を適用する年分の所得税の確定申告で、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除（ローン控除）または認定住宅新築等特別税額控除の特例を適用している場合は、この特例を適用することはできません。
この特例適用年分の所得税の申告で他の譲渡に関する特例を適用していないか
この特例を適用する年の確定申告で次の特例を適用している場合には、この特例を重複して受けることができません。
- 特定の居住用財産の買換えの特例
- 固定資産の交換の場合の特例
- 収用交換等により代替資産を取得した場合の特例等
- 収用交換等により資産を常とした場合の5000万円控除の特例
- 特定の事業用資産の買換え（交換）等の特例
- 大規模な住宅地等の造成のための交換等の特例
- 特定普通財産とその隣接する土地等の交換の場合の課税の特例
- 平成21年及び22年に土地等の先行取得した場合の課税の特例 ほか…
なお、居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除の特例（措法35）は併用可能です。
この特例適用年分の前年と前々年の所得税の申告で軽減税率の特例を適用していないか
この特例を適用する年分の前年分または前々年分にこの特例を受けている場合には、適用したい年分にこの特例を適用することはできません。
まとめ
以上のように軽減税率の特例を受けるための要件はかなり細かく決まっていますので一つ一つ確認し、誤りのないように慎重に検討しましょう。
ポイントは居住用財産を譲渡した場合の3000万円控除の特例（措法35）は併用可能という点です。
所有期間が10年以上であれば3000万円控除を適用し、まだ利益がある場合にこの特例を使って低い税率で税金を計算するというのがよくある申告バターンです。
3000万円控除の特例とこの特例は適用の要件がほぼ同じなので、3000万円控除の特例の要件を確認し、その次にこの特例の要件を検討するという流れで行うのが効率的です。
国税庁がこの特例を適用するためのチェックシートを公開していますので、この流れでチェックを行うのが効率的です。
3000万円控除の適用要件については下記記事で同様に詳しく解説しているのでこちらもご覧いただければと思います。
3000万円特別控除の特例の適用要件のすべて【不動産の譲渡】
執筆者 ジャパンネクス株式会社代表 元国税調査官 税理士 海野 耕作
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