3000万円特別控除の特例の適用要件のすべて（措35条1項）|不動産譲渡所得

3000万円特別控除の特例とは

土地や建物を売ったときの税金の計算は、次のように行われます。

①　土地や建物を売った金額　ー　取得費と譲渡費用　＝　譲渡所得

②　譲渡所得　×　税率　＝　税金

マイホームを売却して利益がでた（譲渡所得がプラス）ときに、ある一定の要件をクリアしていれば、その利益から最大3000万円を控除することができます。（租税特別措置法35条1項）

要するに利益が3000万円以下なら税金が発生しないのです。

例えば、土地や建物を売った金額が5000万円で、取得費や譲渡費用が全部で2000万円だったとき、次のように譲渡所得は０になり、税金も０になります。

5,000万円（売却代金） – 2,000万円（購入等費用） – 3,000万円（特例） = 0

この特例を適用するためにはある一定の要件をクリアしている必要があり、なんでもかんでも3000万円控除を受けれるわけではありません。

それではその要件を以下で詳しく見ていくことにしましょう。

住んでいたかというのは、生活の拠点としていたか（居住の用に供していた）と言う意味で、次の点に留意してください。

転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ、単身で他に起居している場合であっても、その事情が解消したときは、その配偶者等とまた暮らすこととなる場合には、その配偶者等が住んでいる家は、その者にとっても、生活の拠点といえる。
上記も含め、生活の拠点となる家が２以上ある場合には、その者が主として生活の拠点としている家のみが特例適用の対象となる。
この特例の適用を受けるためのみの目的で入居した場合は特例対象外。
家屋の新築期間中だけの仮住まい等一時的な目的で入居したと認められる場合は特例対象外。
別荘等の主として趣味、娯楽、保養の目的で有する場合は特例対象外。

平成28年の売却の場合、平成25年1月2日以後に所有者が転居している場合にこの特例は適用できます。

この特例は原則として居住用の家屋に適用され、その家屋の敷地は、特例の要件をクリアする家屋の敷地である場合にその特例を適用することができます。

次の場合には注意が必要です。

家屋の所有者と敷地の所有者が異なっている場合、原則として敷地の所有者にはこの特例を適用することはできません。

ただし、次の要件を満たしていれば家屋の所有者の譲渡所得（利益の金額）が3000万円に満たない場合、控除しきれない金額を敷地の所有者の譲渡所得の金額から控除することができます。

※上記2.と3.に該当するかどうかは売却した時の状況により判断

売却するために家屋を取り壊してその敷地を売却した場合は、次の要件をすべて満たしている場合に限り、特例の適用を受けることができます。

所有者が現に居住している家屋の敷地の用に供されている土地等の一部を区分して譲渡した場合には、その敷地がその家屋の譲渡と同時に行われたものであるときは、この特例の対象となりますが、当該譲渡が当該家屋の譲渡と同時に行われたものでないときには、この特例の対象にはなりません。

この場合、売却した部分についてはこの特例を適用することはできません。

居住用住宅と店舗等が併用されているような家屋を売却した場合は、居住用部分のみが特例の対象になります。

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